1、因?yàn)椤耙讳侌B(yǎng)三代”，所以忽視個(gè)案投資風(fēng)險(xiǎn)
“一鋪養(yǎng)三代”的古訓(xùn)說(shuō)明商鋪屬于良好的投資理財(cái)品種。嚴(yán)格講，可以“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪應(yīng)該是具備成功經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)的商鋪，如果開(kāi)發(fā)商非專(zhuān)業(yè)化操作，那么這樣的商鋪非但不能養(yǎng)三代，相反會(huì)損失慘重，甚至血本無(wú)歸。
2、關(guān)注開(kāi)發(fā)商承諾，忽視項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
不同的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)椴煌膶?zhuān)業(yè)水平，所以操作思路決然不同：專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商關(guān)注踏踏實(shí)實(shí)解決項(xiàng)目的定位、招商及管理等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，炒做思想嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商似乎只關(guān)注回租、回購(gòu)、擔(dān)保等承諾。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)并非不需要，但專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的有效解決是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)靠開(kāi)發(fā)商的承諾去抵御是錯(cuò)誤的，因?yàn)橹袊?guó)投資市場(chǎng)的變數(shù)實(shí)在太多。
3、對(duì)商鋪投資的收益目標(biāo)不清楚
商鋪的投資價(jià)值在于租金收益和升值收益，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期，鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的良好空間和趨勢(shì)，升值收益是重要的收益內(nèi)容，但升值空間比較大的商鋪，初期的租金收益往往比較低，甚至最初還滿(mǎn)足不了按揭月供的需要，這種狀況要求投資者必須清楚收益目標(biāo)，并對(duì)自身資金狀況的適合性做出判斷，避免目標(biāo)收益、目標(biāo)不清楚導(dǎo)致的投資困局。
4、混淆商鋪投資和投機(jī)的概念
投資就意味著長(zhǎng)期性，投機(jī)必須是短期性操作，如果把商鋪投資和商鋪投機(jī)混淆的話，必然會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)價(jià)格競(jìng)升，商鋪也不例外，過(guò)去幾年在上海炒商鋪暴富的人不在少數(shù)，他們的共同特點(diǎn)是“投機(jī)短炒”，而不是“長(zhǎng)期投資”，因?yàn)榭孔饨鹗遣豢赡苡腥绱烁叩氖找娴模@是不成熟商鋪市場(chǎng)的共同特點(diǎn)；如果商鋪市場(chǎng)趨于成熟，這種投機(jī)短炒將會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期投資思維將會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)。
5、忽視“不同類(lèi)型商鋪不同的收益能力問(wèn)題”
不同類(lèi)型的商鋪其收益能力截然不同。在廣大商鋪投資者心目中有良好投資形象的綜合商業(yè)街，其租金收益在全國(guó)絕大多數(shù)城市都普遍比較低；投資者謹(jǐn)慎參與、商鋪售價(jià)不高的家居建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，不少項(xiàng)目租金收益卻表現(xiàn)良好……在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候，對(duì)商鋪類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)劃分，有助于較高商鋪投資收益的實(shí)現(xiàn)。
6、居然以“地段、地段，還是地段”進(jìn)行商鋪投資
不少商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候，居然也按照“地段、地段，還是地段”的原則進(jìn)行商鋪投資，這種原則并不適合于商鋪投資。比如，北京沙子口辦公文具批發(fā)市場(chǎng)，該區(qū)域無(wú)論是位置、交通條件，還是環(huán)境都并非傳統(tǒng)意義上的“地段”價(jià)值型區(qū)域，但這里的商鋪價(jià)值卻相當(dāng)高，所以進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候必須重新評(píng)價(jià)“地段”價(jià)值對(duì)商鋪價(jià)值的影響。
7、盲目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪的投資
產(chǎn)權(quán)商鋪在當(dāng)前的商鋪投資市場(chǎng)有不小的供應(yīng)量，但其風(fēng)險(xiǎn)性值得投資者全面關(guān)注。產(chǎn)權(quán)商鋪并非不可以投資：各類(lèi)市場(chǎng)里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)就比購(gòu)物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)榍罢邔?duì)保證良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境所要求的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的要求比較低；購(gòu)物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪不是不可以投資，但投資的前提是開(kāi)發(fā)商必須在購(gòu)物中心項(xiàng)目的定位、招商及統(tǒng)一管理方面搭建足夠?qū)I(yè)的框架，否則開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)困局會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
8、忽視城市擴(kuò)張推動(dòng)的商鋪價(jià)值
商鋪因?yàn)楹蜕虡I(yè)密不可分的協(xié)同關(guān)系，所以和其他地產(chǎn)有所區(qū)別的是：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)之間保持著最大程度的線形相似關(guān)系，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又必然和城市的擴(kuò)張存在協(xié)同性，所以城市擴(kuò)張和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的協(xié)同性必然帶動(dòng)商鋪的價(jià)值空間。
商鋪投資者如果能夠充分理解城市擴(kuò)張對(duì)商鋪價(jià)值的帶動(dòng)，那么商鋪的投資收益將會(huì)在比較低的風(fēng)險(xiǎn)度下良性進(jìn)行。大家可以設(shè)想：中國(guó)70-80%的人口在農(nóng)村，20-30%的人口在城市，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)的人口在農(nóng)村和城市的比例關(guān)系即使達(dá)不到美國(guó)的20%：80%，城市人口擴(kuò)張的空間顯然會(huì)異常推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)商鋪價(jià)值的提升。
投資者需要關(guān)注到中國(guó)城市擴(kuò)張對(duì)商鋪投資的價(jià)值推動(dòng)。
9、對(duì)商鋪投機(jī)誘惑缺乏克制力
當(dāng)前中國(guó)商鋪市場(chǎng)的的確確處在發(fā)展初期，所以存在明顯的投機(jī)特點(diǎn)—投機(jī)就意味著潛在的巨大利潤(rùn)和潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。潛在的巨大利潤(rùn)源自行業(yè)發(fā)展太過(guò)初級(jí)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)的成長(zhǎng)能力，潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)也源自行業(yè)發(fā)展太過(guò)初級(jí)，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)普遍存在的低專(zhuān)業(yè)化水平運(yùn)做的問(wèn)題，直接導(dǎo)致個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
在利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)之間徘徊的普通商鋪投資者需要有克制商鋪投機(jī)誘惑的意識(shí)，以長(zhǎng)期投資的理念進(jìn)行商鋪的選擇和操作，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化運(yùn)做的水平，并以此作為投資選擇的標(biāo)準(zhǔn)。
就仿佛股市里的短線高手少之又少一樣，能夠獲得商鋪投機(jī)利益的人也是少之又少。可以捕捉商鋪投機(jī)利益的人需要有良好的投資水平、冷靜的投資心態(tài)和比較雄厚的資金勢(shì)力，絕大多數(shù)投資者不具備商鋪投機(jī)的素質(zhì)，這些投資者需要對(duì)商鋪投機(jī)有良好的克制力。
10、忽視商鋪的功能性
因?yàn)樯啼佔(zhàn)罱K是由經(jīng)營(yíng)商戶(hù)使用，所以商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)、硬件條件等是否可以滿(mǎn)足未來(lái)的經(jīng)營(yíng)需要必然成為商鋪投資者關(guān)注的重要因素，但是許多投資者卻因?yàn)閷?duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不熟悉，選擇的商鋪因?yàn)楣δ艿娜毕輰?dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在很多大城市都對(duì)住宅底商的經(jīng)營(yíng)有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐飲、歌舞娛樂(lè)、洗浴及網(wǎng)吧等的經(jīng)營(yíng)，這樣的話，大量大面積住宅底商的出租就存在問(wèn)題；有些獨(dú)立商鋪?zhàn)霾惋嬰m然沒(méi)有行政限制，但諸如進(jìn)深、面寬設(shè)計(jì)的缺陷也會(huì)導(dǎo)致出租風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)商鋪功能性要求比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)有各類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)、電影及高科技娛樂(lè)及餐飲等，功能性涉及到載荷、面積、面寬及進(jìn)深等。
“一鋪養(yǎng)三代”的古訓(xùn)說(shuō)明商鋪屬于良好的投資理財(cái)品種。嚴(yán)格講，可以“一鋪養(yǎng)三代”的商鋪應(yīng)該是具備成功經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)的商鋪，如果開(kāi)發(fā)商非專(zhuān)業(yè)化操作，那么這樣的商鋪非但不能養(yǎng)三代，相反會(huì)損失慘重，甚至血本無(wú)歸。
2、關(guān)注開(kāi)發(fā)商承諾，忽視項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)
不同的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)椴煌膶?zhuān)業(yè)水平，所以操作思路決然不同：專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商關(guān)注踏踏實(shí)實(shí)解決項(xiàng)目的定位、招商及管理等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，炒做思想嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商似乎只關(guān)注回租、回購(gòu)、擔(dān)保等承諾。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)并非不需要，但專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的有效解決是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)靠開(kāi)發(fā)商的承諾去抵御是錯(cuò)誤的，因?yàn)橹袊?guó)投資市場(chǎng)的變數(shù)實(shí)在太多。
3、對(duì)商鋪投資的收益目標(biāo)不清楚
商鋪的投資價(jià)值在于租金收益和升值收益，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初期，鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的良好空間和趨勢(shì)，升值收益是重要的收益內(nèi)容，但升值空間比較大的商鋪，初期的租金收益往往比較低，甚至最初還滿(mǎn)足不了按揭月供的需要，這種狀況要求投資者必須清楚收益目標(biāo)，并對(duì)自身資金狀況的適合性做出判斷，避免目標(biāo)收益、目標(biāo)不清楚導(dǎo)致的投資困局。
4、混淆商鋪投資和投機(jī)的概念
投資就意味著長(zhǎng)期性，投機(jī)必須是短期性操作，如果把商鋪投資和商鋪投機(jī)混淆的話，必然會(huì)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)價(jià)格競(jìng)升，商鋪也不例外，過(guò)去幾年在上海炒商鋪暴富的人不在少數(shù)，他們的共同特點(diǎn)是“投機(jī)短炒”，而不是“長(zhǎng)期投資”，因?yàn)榭孔饨鹗遣豢赡苡腥绱烁叩氖找娴模@是不成熟商鋪市場(chǎng)的共同特點(diǎn)；如果商鋪市場(chǎng)趨于成熟，這種投機(jī)短炒將會(huì)出現(xiàn)巨大風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期投資思維將會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)。
5、忽視“不同類(lèi)型商鋪不同的收益能力問(wèn)題”
不同類(lèi)型的商鋪其收益能力截然不同。在廣大商鋪投資者心目中有良好投資形象的綜合商業(yè)街，其租金收益在全國(guó)絕大多數(shù)城市都普遍比較低；投資者謹(jǐn)慎參與、商鋪售價(jià)不高的家居建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，不少項(xiàng)目租金收益卻表現(xiàn)良好……在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候，對(duì)商鋪類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)劃分，有助于較高商鋪投資收益的實(shí)現(xiàn)。
6、居然以“地段、地段，還是地段”進(jìn)行商鋪投資
不少商鋪投資者在進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候，居然也按照“地段、地段，還是地段”的原則進(jìn)行商鋪投資，這種原則并不適合于商鋪投資。比如，北京沙子口辦公文具批發(fā)市場(chǎng)，該區(qū)域無(wú)論是位置、交通條件，還是環(huán)境都并非傳統(tǒng)意義上的“地段”價(jià)值型區(qū)域，但這里的商鋪價(jià)值卻相當(dāng)高，所以進(jìn)行商鋪投資的時(shí)候必須重新評(píng)價(jià)“地段”價(jià)值對(duì)商鋪價(jià)值的影響。
7、盲目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪的投資
產(chǎn)權(quán)商鋪在當(dāng)前的商鋪投資市場(chǎng)有不小的供應(yīng)量，但其風(fēng)險(xiǎn)性值得投資者全面關(guān)注。產(chǎn)權(quán)商鋪并非不可以投資：各類(lèi)市場(chǎng)里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)就比購(gòu)物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)榍罢邔?duì)保證良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境所要求的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的要求比較低；購(gòu)物中心里面的產(chǎn)權(quán)商鋪不是不可以投資，但投資的前提是開(kāi)發(fā)商必須在購(gòu)物中心項(xiàng)目的定位、招商及統(tǒng)一管理方面搭建足夠?qū)I(yè)的框架，否則開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)困局會(huì)直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
8、忽視城市擴(kuò)張推動(dòng)的商鋪價(jià)值
商鋪因?yàn)楹蜕虡I(yè)密不可分的協(xié)同關(guān)系，所以和其他地產(chǎn)有所區(qū)別的是：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)之間保持著最大程度的線形相似關(guān)系，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又必然和城市的擴(kuò)張存在協(xié)同性，所以城市擴(kuò)張和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的協(xié)同性必然帶動(dòng)商鋪的價(jià)值空間。
商鋪投資者如果能夠充分理解城市擴(kuò)張對(duì)商鋪價(jià)值的帶動(dòng)，那么商鋪的投資收益將會(huì)在比較低的風(fēng)險(xiǎn)度下良性進(jìn)行。大家可以設(shè)想：中國(guó)70-80%的人口在農(nóng)村，20-30%的人口在城市，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)的人口在農(nóng)村和城市的比例關(guān)系即使達(dá)不到美國(guó)的20%：80%，城市人口擴(kuò)張的空間顯然會(huì)異常推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，帶動(dòng)商鋪價(jià)值的提升。
投資者需要關(guān)注到中國(guó)城市擴(kuò)張對(duì)商鋪投資的價(jià)值推動(dòng)。
9、對(duì)商鋪投機(jī)誘惑缺乏克制力
當(dāng)前中國(guó)商鋪市場(chǎng)的的確確處在發(fā)展初期，所以存在明顯的投機(jī)特點(diǎn)—投機(jī)就意味著潛在的巨大利潤(rùn)和潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。潛在的巨大利潤(rùn)源自行業(yè)發(fā)展太過(guò)初級(jí)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)的成長(zhǎng)能力，潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)也源自行業(yè)發(fā)展太過(guò)初級(jí)，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)普遍存在的低專(zhuān)業(yè)化水平運(yùn)做的問(wèn)題，直接導(dǎo)致個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
在利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)之間徘徊的普通商鋪投資者需要有克制商鋪投機(jī)誘惑的意識(shí)，以長(zhǎng)期投資的理念進(jìn)行商鋪的選擇和操作，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化運(yùn)做的水平，并以此作為投資選擇的標(biāo)準(zhǔn)。
就仿佛股市里的短線高手少之又少一樣，能夠獲得商鋪投機(jī)利益的人也是少之又少。可以捕捉商鋪投機(jī)利益的人需要有良好的投資水平、冷靜的投資心態(tài)和比較雄厚的資金勢(shì)力，絕大多數(shù)投資者不具備商鋪投機(jī)的素質(zhì)，這些投資者需要對(duì)商鋪投機(jī)有良好的克制力。
10、忽視商鋪的功能性
因?yàn)樯啼佔(zhàn)罱K是由經(jīng)營(yíng)商戶(hù)使用，所以商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)、硬件條件等是否可以滿(mǎn)足未來(lái)的經(jīng)營(yíng)需要必然成為商鋪投資者關(guān)注的重要因素，但是許多投資者卻因?yàn)閷?duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)不熟悉，選擇的商鋪因?yàn)楣δ艿娜毕輰?dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在很多大城市都對(duì)住宅底商的經(jīng)營(yíng)有功能性限制，比如在北京，住宅底商限制餐飲、歌舞娛樂(lè)、洗浴及網(wǎng)吧等的經(jīng)營(yíng)，這樣的話，大量大面積住宅底商的出租就存在問(wèn)題；有些獨(dú)立商鋪?zhàn)霾惋嬰m然沒(méi)有行政限制，但諸如進(jìn)深、面寬設(shè)計(jì)的缺陷也會(huì)導(dǎo)致出租風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)商鋪功能性要求比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)有各類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)、電影及高科技娛樂(lè)及餐飲等，功能性涉及到載荷、面積、面寬及進(jìn)深等。
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