在商鋪選擇過程中，“回報率”一詞經(jīng)常出現(xiàn)。回報率的高低在一定情況下成為是否出手買鋪的重要參考因素，有時它的作用甚至大過做生意選店最關(guān)鍵因素—— — 地理位置。那么在選鋪過程中，回報率究竟在哪方面體現(xiàn)？黃金地段是否就是好鋪面標(biāo)準(zhǔn)？
可以把回報率看淡些
投資商鋪，大家都想從中獲得高額的回報，但對于投資回報率，很多人坦言并不知道具體應(yīng)該如何計(jì)算。在柳邕路一帶尋找店面的羅凡，想買間鋪面，用于投資，或是開家制衣店。而決定鋪面做何用途，她將拿回報率來參考。
對于回報率怎么算，在羅凡找鋪過程中，一位置業(yè)顧問對其解釋道，商鋪回報率牽涉到很多方面的因素，例如商鋪售價、周邊商鋪?zhàn)饨稹y行利率等。不過說到底還是投資與收入最后的比例如何，能賺到多少。
置業(yè)顧問用一個簡單公式為羅凡做了社區(qū)商鋪投資的演算。 如果拿來出租，購入再出租的投資回報率＝月租金×12個月－首付款×銀行存款利率－貸款×銀行貸款利率/售價；如果拿來賣，購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價〈備注：無貸款情況〉。
那么在購鋪過程中，是買回報率高的鋪，還是買前景好的鋪面？一位從事房地產(chǎn)投資多年的楊先生認(rèn)為，對于商鋪回報率看淡些。因?yàn)樯啼伝貓舐手皇且粋€數(shù)據(jù)，它牽涉到各方面的數(shù)據(jù)時會變的，例如存貸款的利息，所選鋪面區(qū)域的租金等，因此，按照目前計(jì)算出的回報率來衡量鋪面的價值，有點(diǎn)不全面。比如說五星街的星河大廈，沖著成熟商圈的人氣，如果按購買時設(shè)想的回報率8%，很多人買下來，還想著“沖”10%以上，現(xiàn)在不知道有沒有達(dá)到3%-4%。
因此買鋪還是要考慮諸多方面的因素，例如鋪面本身所處的位置、周圍的道路設(shè)施規(guī)劃、消費(fèi)人群的定位等等。
自主經(jīng)營不一定買黃金地段
羅凡在尋鋪過程中，也考慮過如果回報率不好，可以自己開店，因?yàn)閷W(xué)過裁剪，開家制衣店也不錯。如果買鋪拿來作為制衣店，羅凡認(rèn)為它不適合開在多數(shù)人認(rèn)為的商業(yè)黃金地段。黃金地段并不就是選鋪唯一的選擇，有些鋪面選在一些相對偏僻的特定區(qū)域，如體育用品店、文具店等開在文體區(qū)，也好過在繁華的商業(yè)黃金地段。
因此買鋪開店要看自己所擅長的技術(shù)適合于哪類人群。出于這樣的考慮，羅凡放棄了黃金地段或?qū)懽謽羌械牡囟危ㄟ^深入考察市場，決定選擇一個大型社區(qū)的臨街商鋪，也可以是目前區(qū)域發(fā)展不成熟的樓盤。選這樣的店址，羅凡認(rèn)為，第一是因?yàn)檫@里背靠一個大型社區(qū)群，保證了客流量；第二，家庭生活當(dāng)中需要縫縫補(bǔ)補(bǔ)，這就確保了自己的專長能發(fā)揮；第三，看重樓盤后期的發(fā)展?jié)摿Γ赓u都不賠。
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回報率固然重要，但需要提醒大家的是，當(dāng)一個專業(yè)的投資者看上某一個商鋪的時候，商鋪現(xiàn)時的投資回報率并不是其最為關(guān)心的，投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)力、發(fā)展前景等。
因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報具有長遠(yuǎn)性，一個商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長的時間，在此期間商鋪的投資回報率是會隨著時間的推移增高或降低的，現(xiàn)時的回報率不具備代表性。
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