商業(yè)地產(chǎn) 是中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個大餡餅，這幾年中國 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展的速度是前所未有的，我們回顧一下中國的房地產(chǎn)在過去十幾年是黃金的十年，它的發(fā)展速度是前所未有的，中國的 商業(yè)地產(chǎn) 同樣也迎來了千年不遇的發(fā)展機(jī)遇。

第一個就是新型城鎮(zhèn)化中城與市的擴(kuò)張與完善，中央講到了新型城鎮(zhèn)化必須以人為核心，那么實際上城鎮(zhèn)化的概念或者城市化的概念有兩層意思，第一層農(nóng)民進(jìn)城的過程，第二層意思就是進(jìn)城肯定要擴(kuò)張，城市要發(fā)展，在這樣的情況下城和市都要發(fā)展，那么現(xiàn)在房子造成光蓋城不建市這個經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展？

應(yīng)該說今天中國的 商業(yè)地產(chǎn) 如此快的發(fā)展速度已經(jīng)進(jìn)入了現(xiàn)代的商業(yè)業(yè)態(tài)，中國 商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展實際上就是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是老百姓生活水平的變化及收入、消費結(jié)構(gòu)變化的必然產(chǎn)物，而今天的 商業(yè)地產(chǎn) 正是適應(yīng)了老百姓消費結(jié)構(gòu)的變化，那么應(yīng)該說今天的發(fā)展是有它的基礎(chǔ)的。

另外，今天的 商業(yè)地產(chǎn) 的巨大發(fā)展另一方面也可能和住宅的限購、限貸有關(guān)。應(yīng)該承認(rèn)房地產(chǎn)是有雙重性的，既有消費屬性，又有投資的屬性。我們對住宅地產(chǎn)限購，這種屬性更多的會反映到 商業(yè)地產(chǎn) 上來，再加上中國的金融體制改革，特別是房地產(chǎn)的金融相對滯后，所以在 商業(yè)地產(chǎn) 運作方面，在資金籌措方面除了向銀行借貸，更多還得靠 商業(yè)地產(chǎn) 項目能夠銷售的部門回收來實現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn) 的資金扭轉(zhuǎn)，這就是中國現(xiàn)階段的 商業(yè)地產(chǎn) 特色。

我相信中國未來的 商業(yè)地產(chǎn) 前景很好，無論從消費升級導(dǎo)致的業(yè)態(tài)變化，更多的商業(yè)業(yè)態(tài)會出現(xiàn)，再加上由于我們不同城市、不同地區(qū)的人均收入水平、消費結(jié)構(gòu)不同，所以它的發(fā)展是逐步推進(jìn)的，由一線向二線三線四線逐步推進(jìn)，實際上為我們 商業(yè)地產(chǎn) 還留了很大的發(fā)展空間，一個是從結(jié)構(gòu)的變化，一個是從區(qū)域梯度的變化都給我們提供了很大的發(fā)展空間，所以我認(rèn)為 商業(yè)地產(chǎn) 對中國房地產(chǎn)而言是一個很大的餡餅，看誰能夠吃到這個餡餅，這個餡餅是靠自己努力的。

不過，第二句話是“陷阱”。我想市場經(jīng)濟(jì)是一種過剩經(jīng)濟(jì)，計劃經(jīng)濟(jì)是一種短缺經(jīng)濟(jì)，全世界今天的問題都是產(chǎn)能過剩，需求不足，這是妨礙世界經(jīng)濟(jì)乃至中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，如何解決產(chǎn)能過剩的問題？如何解決需求不足的問題？那么城鎮(zhèn)化，剛才我說了 商業(yè)地產(chǎn) 就能更好地在這方面發(fā)揮作用，但是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中避免不了產(chǎn)能過剩，這當(dāng)中產(chǎn)生一種市場的競爭，這是市場經(jīng)濟(jì)正常的行為。

在 商業(yè)地產(chǎn) 這么大的餡餅吸引著我們的時候，我們也看到了我們的許多開發(fā)商紛紛去搞 商業(yè)地產(chǎn) ，千軍萬馬搞 商業(yè)地產(chǎn) ，現(xiàn)在不是滿城皆是黃金甲，而是滿城皆是綜合體。我們 商業(yè)地產(chǎn) 在某些地段已經(jīng)出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象。

我們現(xiàn)在看到的 商業(yè)地產(chǎn) 過剩和泡沫并存，或者說我們泡沫可能體現(xiàn)在商鋪上面，因為現(xiàn)在投資需求不旺盛，老百姓沒有投資方向，大家都選擇商鋪，商鋪供應(yīng)量都有限，老百姓不知道商鋪價格怎么衡量，所以人家賣這個價格我賣這個價格，往往有些開發(fā)商他自己心里也不清楚，往往把商鋪價格抬高了，這里面就產(chǎn)生了泡沫。

第二個問題就是說市場差異化與產(chǎn)品同質(zhì)化的矛盾，大家知道無論是住宅地產(chǎn)還是 商業(yè)地產(chǎn) ， 商業(yè)地產(chǎn) 特別明顯。在北京、上海的某一個地段，它的消費群體不一樣，所以產(chǎn)生的市場環(huán)境不一樣，應(yīng)該生產(chǎn)出來的各種不同的 商業(yè)地產(chǎn) 有很大的產(chǎn)品的差異化。最近我發(fā)現(xiàn)好幾個開發(fā)商跟我說他準(zhǔn)備在小城鎮(zhèn)搞 商業(yè)地產(chǎn) ，準(zhǔn)備搞多少個 商業(yè)地產(chǎn) ，因為他發(fā)現(xiàn)小城鎮(zhèn)的人均收入在提高，他也想買到像樣的商品，而且（需要）更多的商業(yè)業(yè)態(tài)。但是小城鎮(zhèn)只有百貨商店，的確有很大的發(fā)展空間，但是要注意產(chǎn)品的同質(zhì)化，不能照抄照搬大城市的，所以這里面有一個市場差異化和產(chǎn)品同質(zhì)化的問題。

第三個問題就是網(wǎng)購對 商業(yè)地產(chǎn) 的影響，大家可能都知道馬云和王健林說賭一把，就是網(wǎng)購對 商業(yè)地產(chǎn) 的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)出來，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在不少的朋友逛商場，他僅僅看看商場里面擺的衣服、商品，看一看，選出滿意的商品記下型號，甚至把二維碼拍下來然后到網(wǎng)上去買，這對 商業(yè)地產(chǎn) 來說意味著什么？我想大家都很清楚，所以這種情況下對 商業(yè)地產(chǎn) 構(gòu)成了很大的威脅。

所以，這時候我們?nèi)绾蝸砝硇钥创?商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展，把 商業(yè)地產(chǎn) 的事情做好，那么我想目前看到的總結(jié)一下，一個就是泡沫化的問題，另一個就是同質(zhì)化的問題，還有就是被邊緣化的問題，這要引起投資者和 商業(yè)地產(chǎn) 的高度關(guān)注。

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本文來源： 商業(yè)地產(chǎn)的“餡餅”與“陷阱”