近年來(lái)，作為我國(guó)零售業(yè)的主力業(yè)態(tài)的大賣(mài)場(chǎng)在我國(guó)迅速崛起，但是隨之而來(lái)的問(wèn)題也日漸突出，特別是 選址 難的問(wèn)題已成為制約大賣(mài)場(chǎng)發(fā)展的“老大難”。
眾里尋 “址”千百度
近幾年，大賣(mài)場(chǎng)在全國(guó)遍地開(kāi)花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅去年12月份，大型連鎖超市在廣州的開(kāi)業(yè)速度達(dá)到了每4天一家，甚至出現(xiàn)一天同時(shí)有4家開(kāi)業(yè)的情況。而且這些超市有一個(gè)很大的共同點(diǎn)就是：賣(mài)場(chǎng)面積較大，大都超過(guò)4000平方米。需求的雷同，開(kāi)業(yè)時(shí)間的沖突，使得原本就是競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)之一的 選址 問(wèn)題顯得更加突出。記者在采訪(fǎng)中得知，今年上半年在福州開(kāi)發(fā)大賣(mài)場(chǎng) 選址 計(jì)劃的商家有沃爾瑪、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、新華都等眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名連鎖企業(yè)，但商家們苦苦尋覓，卻不容易找到理想的商業(yè)場(chǎng)地。這種現(xiàn)象在全國(guó)其他城市也同樣存在著。眼下，各地大賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展都不同程度地陷入 選址 難的窘境。
京客隆副總經(jīng)理高京生告訴記者，超市的 選址 的確是難題，因?yàn)樯碳也皇菫榱碎_(kāi)店而開(kāi)店，而是為了經(jīng)營(yíng)而開(kāi)店。一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的其他東西都可以改變，惟獨(dú)地址是無(wú)法改變的。但是，目前 選址 隊(duì)伍缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。再加上外地商業(yè)資本的涌入和本地商業(yè)資本的擴(kuò)張，使得零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，零售業(yè)對(duì)商鋪的需求面積也不斷增加，這些因素使得 選址 問(wèn)題難上加難。
按照以往的做法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之前跟零售商是沒(méi)有聯(lián)系的，一般是等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之后，經(jīng)營(yíng)商才會(huì)進(jìn)入。但是正是由于二者之間沒(méi)有很好的溝通和聯(lián)系，使得地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目很難讓經(jīng)營(yíng)商滿(mǎn)意。北京物美集團(tuán)副董事長(zhǎng)吳堅(jiān)忠認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因，首先是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)商的需求有所脫節(jié)，部分商業(yè)地產(chǎn)在面積、位置、結(jié)構(gòu)等方面不能滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)商的需求，導(dǎo)致需求與供應(yīng)脫節(jié)。部分在鬧市區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)成本較高，同時(shí)因?yàn)樘幱谳^好的地段，經(jīng)營(yíng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)使得其價(jià)位不斷升高，于是出現(xiàn)好的地段租不到的現(xiàn)狀。而在較偏僻區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，由于地段優(yōu)劣性的差異，出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的閑置。其次，從經(jīng)營(yíng)商的角度而言，目前存在著業(yè)態(tài)集中、網(wǎng)點(diǎn)雷同、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后等現(xiàn)象，這使得商家在選地址時(shí)更加需要三思而后行。
專(zhuān)家認(rèn)為，大賣(mài)場(chǎng) 選址 難是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)行機(jī)制、房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)流通領(lǐng)域信息溝通不對(duì)稱(chēng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后等原因共同作用的結(jié)果。零售物流業(yè)專(zhuān)家牛東來(lái)先生告訴記者，針對(duì)大賣(mài)場(chǎng) 選址 難的問(wèn)題，目前最關(guān)鍵的是要協(xié)調(diào)好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，建立二者的有序聯(lián)系，解決房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)流通領(lǐng)域信息溝通不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。咨詢(xún)公司參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定，以及商業(yè)地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商的有效溝通都能起到一定作用。同時(shí)，地產(chǎn)商聘請(qǐng)具有在超市研發(fā)部門(mén)工作經(jīng)驗(yàn)的人員也不失為一種解決辦法。對(duì)于經(jīng)營(yíng)商網(wǎng)點(diǎn)集中、網(wǎng)點(diǎn)相似的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律優(yōu)勝劣汰的作用，通過(guò)有效競(jìng)爭(zhēng)，使業(yè)態(tài)趨于規(guī)范化，在市場(chǎng)的作用下達(dá)到平衡。
牛東來(lái)先生認(rèn)為，從政府的宏觀(guān)調(diào)控的角度來(lái)講，對(duì)于業(yè)態(tài)的發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)形成合理的規(guī)劃，要考慮到網(wǎng)點(diǎn)的合理結(jié)構(gòu)和周邊中小商店的生存，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)。各種業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃，將有利于改善周邊人民的生活，也能讓各種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)保持一種適度競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的科學(xué)規(guī)劃和嚴(yán)格管理，不僅僅是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局，資源有效利用的需要，更是提高人民群眾生活質(zhì)量、創(chuàng)造和諧社會(huì)的需要。
據(jù)了解，美國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)零售企業(yè) 選址 有一整套約束機(jī)制。比如在洛杉磯，當(dāng)?shù)赜蟹ㄒ?guī)，新開(kāi)商業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地必須取得當(dāng)?shù)仡C發(fā)的施工許可證。而取得這一許可證必須通過(guò)三道門(mén)檻，正因?yàn)槿绱耍譅柆斨两裎茨茉诼迳即夐_(kāi)店。在日本，也有大型零售業(yè)的《 選址 法》。而在韓國(guó)，大型商業(yè)企業(yè)會(huì)在周末關(guān)門(mén)或者減少營(yíng)業(yè)時(shí)間，以利于小店鋪的發(fā)展。
全國(guó)政協(xié)委員、物美集團(tuán)公司總裁張文中在“兩會(huì)”期間提出：應(yīng)盡快出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例》，使之成為第一部指導(dǎo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)范性文件。將城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃融入城市建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃中，限制大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的無(wú)序建設(shè)，反對(duì)壟斷，并保證城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，有序競(jìng)爭(zhēng)；在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)商業(yè)管理部門(mén)在城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)中的審批權(quán)限，對(duì)直接或間接限制和影響中小零售企業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)擴(kuò)張行為進(jìn)行規(guī)范和限制。
一“址”值千金
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)而言，大賣(mài)場(chǎng)的建立與定位如同下棋布局，要著著皆慎，否則一步走錯(cuò)，全盤(pán)皆輸。而 選址 是棋局的第一步，它對(duì)賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)有著舉足輕重的作用，在一定意義上講，正確的 選址 是經(jīng)營(yíng)商成功的一半。賣(mài)場(chǎng)的 選址 是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，它關(guān)系著賣(mài)場(chǎng)發(fā)展的前途，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其經(jīng)營(yíng)因素可以隨之進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而地址具有固定性、長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，一經(jīng)確定就難以變化。因此，商家在進(jìn)行賣(mài)場(chǎng)的 選址 時(shí)，必須具有發(fā)展的眼光，不僅研究現(xiàn)狀，還要正確地預(yù)測(cè)未來(lái)。賣(mài)場(chǎng) 選址 是經(jīng)營(yíng)商確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、地理環(huán)境、人口狀況、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，分別制約著賣(mài)場(chǎng)的顧客來(lái)源以及賣(mài)場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品、價(jià)格、促銷(xiāo)活動(dòng)的選擇。商家在確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略時(shí)，必須要考慮賣(mài)場(chǎng)地址所在地區(qū)的特點(diǎn)，以達(dá)到策略的可實(shí)施性和目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。
日前，記者走訪(fǎng)了京城一些知名的大賣(mài)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)不管是市區(qū)還是郊區(qū)，大多數(shù)商家經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)管理，都有一套自己的 選址 標(biāo)準(zhǔn)。大賣(mài)場(chǎng) 選址 通常考慮的直接因素有：是不是在人口集中的地方，是在商業(yè)區(qū)還是住宅區(qū)，流動(dòng)人口多不多，附近的人口消費(fèi)能力如何，該超市的主要范圍內(nèi)有沒(méi)有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者，有沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，超市附近的交通狀況怎樣等等。同時(shí)，各商家在 選址 的具體操作上也是慎之又慎。
專(zhuān)家建議，商應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，以及對(duì)環(huán)境的特殊要求，聯(lián)系與零售業(yè)中其他業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和互補(bǔ)關(guān)系，認(rèn)真分析各類(lèi)消費(fèi)者的消費(fèi)心理和需求，合理布局，制定切實(shí)可行的 選址 策略。
眾里尋 “址”千百度
近幾年，大賣(mài)場(chǎng)在全國(guó)遍地開(kāi)花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅去年12月份，大型連鎖超市在廣州的開(kāi)業(yè)速度達(dá)到了每4天一家，甚至出現(xiàn)一天同時(shí)有4家開(kāi)業(yè)的情況。而且這些超市有一個(gè)很大的共同點(diǎn)就是：賣(mài)場(chǎng)面積較大，大都超過(guò)4000平方米。需求的雷同，開(kāi)業(yè)時(shí)間的沖突，使得原本就是競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)之一的 選址 問(wèn)題顯得更加突出。記者在采訪(fǎng)中得知，今年上半年在福州開(kāi)發(fā)大賣(mài)場(chǎng) 選址 計(jì)劃的商家有沃爾瑪、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、新華都等眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名連鎖企業(yè)，但商家們苦苦尋覓，卻不容易找到理想的商業(yè)場(chǎng)地。這種現(xiàn)象在全國(guó)其他城市也同樣存在著。眼下，各地大賣(mài)場(chǎng)的發(fā)展都不同程度地陷入 選址 難的窘境。
京客隆副總經(jīng)理高京生告訴記者，超市的 選址 的確是難題，因?yàn)樯碳也皇菫榱碎_(kāi)店而開(kāi)店，而是為了經(jīng)營(yíng)而開(kāi)店。一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的其他東西都可以改變，惟獨(dú)地址是無(wú)法改變的。但是，目前 選址 隊(duì)伍缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。再加上外地商業(yè)資本的涌入和本地商業(yè)資本的擴(kuò)張，使得零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，零售業(yè)對(duì)商鋪的需求面積也不斷增加，這些因素使得 選址 問(wèn)題難上加難。
按照以往的做法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之前跟零售商是沒(méi)有聯(lián)系的，一般是等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成之后，經(jīng)營(yíng)商才會(huì)進(jìn)入。但是正是由于二者之間沒(méi)有很好的溝通和聯(lián)系，使得地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目很難讓經(jīng)營(yíng)商滿(mǎn)意。北京物美集團(tuán)副董事長(zhǎng)吳堅(jiān)忠認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的原因，首先是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)商的需求有所脫節(jié)，部分商業(yè)地產(chǎn)在面積、位置、結(jié)構(gòu)等方面不能滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)商的需求，導(dǎo)致需求與供應(yīng)脫節(jié)。部分在鬧市區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)成本較高，同時(shí)因?yàn)樘幱谳^好的地段，經(jīng)營(yíng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)使得其價(jià)位不斷升高，于是出現(xiàn)好的地段租不到的現(xiàn)狀。而在較偏僻區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，由于地段優(yōu)劣性的差異，出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的閑置。其次，從經(jīng)營(yíng)商的角度而言，目前存在著業(yè)態(tài)集中、網(wǎng)點(diǎn)雷同、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后等現(xiàn)象，這使得商家在選地址時(shí)更加需要三思而后行。
專(zhuān)家認(rèn)為，大賣(mài)場(chǎng) 選址 難是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)行機(jī)制、房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)流通領(lǐng)域信息溝通不對(duì)稱(chēng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后等原因共同作用的結(jié)果。零售物流業(yè)專(zhuān)家牛東來(lái)先生告訴記者，針對(duì)大賣(mài)場(chǎng) 選址 難的問(wèn)題，目前最關(guān)鍵的是要協(xié)調(diào)好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，建立二者的有序聯(lián)系，解決房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)流通領(lǐng)域信息溝通不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。咨詢(xún)公司參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定，以及商業(yè)地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商的有效溝通都能起到一定作用。同時(shí)，地產(chǎn)商聘請(qǐng)具有在超市研發(fā)部門(mén)工作經(jīng)驗(yàn)的人員也不失為一種解決辦法。對(duì)于經(jīng)營(yíng)商網(wǎng)點(diǎn)集中、網(wǎng)點(diǎn)相似的現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律優(yōu)勝劣汰的作用，通過(guò)有效競(jìng)爭(zhēng)，使業(yè)態(tài)趨于規(guī)范化，在市場(chǎng)的作用下達(dá)到平衡。
牛東來(lái)先生認(rèn)為，從政府的宏觀(guān)調(diào)控的角度來(lái)講，對(duì)于業(yè)態(tài)的發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)形成合理的規(guī)劃，要考慮到網(wǎng)點(diǎn)的合理結(jié)構(gòu)和周邊中小商店的生存，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)。各種業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃，將有利于改善周邊人民的生活，也能讓各種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)保持一種適度競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的科學(xué)規(guī)劃和嚴(yán)格管理，不僅僅是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)合理布局，資源有效利用的需要，更是提高人民群眾生活質(zhì)量、創(chuàng)造和諧社會(huì)的需要。
據(jù)了解，美國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)零售企業(yè) 選址 有一整套約束機(jī)制。比如在洛杉磯，當(dāng)?shù)赜蟹ㄒ?guī)，新開(kāi)商業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地必須取得當(dāng)?shù)仡C發(fā)的施工許可證。而取得這一許可證必須通過(guò)三道門(mén)檻，正因?yàn)槿绱耍譅柆斨两裎茨茉诼迳即夐_(kāi)店。在日本，也有大型零售業(yè)的《 選址 法》。而在韓國(guó)，大型商業(yè)企業(yè)會(huì)在周末關(guān)門(mén)或者減少營(yíng)業(yè)時(shí)間，以利于小店鋪的發(fā)展。
全國(guó)政協(xié)委員、物美集團(tuán)公司總裁張文中在“兩會(huì)”期間提出：應(yīng)盡快出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例》，使之成為第一部指導(dǎo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)范性文件。將城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃融入城市建設(shè)的相關(guān)規(guī)劃中，限制大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的無(wú)序建設(shè)，反對(duì)壟斷，并保證城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，有序競(jìng)爭(zhēng)；在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)商業(yè)管理部門(mén)在城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)中的審批權(quán)限，對(duì)直接或間接限制和影響中小零售企業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)擴(kuò)張行為進(jìn)行規(guī)范和限制。
一“址”值千金
對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)而言，大賣(mài)場(chǎng)的建立與定位如同下棋布局，要著著皆慎，否則一步走錯(cuò)，全盤(pán)皆輸。而 選址 是棋局的第一步，它對(duì)賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)有著舉足輕重的作用，在一定意義上講，正確的 選址 是經(jīng)營(yíng)商成功的一半。賣(mài)場(chǎng)的 選址 是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，它關(guān)系著賣(mài)場(chǎng)發(fā)展的前途，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其經(jīng)營(yíng)因素可以隨之進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而地址具有固定性、長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，一經(jīng)確定就難以變化。因此，商家在進(jìn)行賣(mài)場(chǎng)的 選址 時(shí)，必須具有發(fā)展的眼光，不僅研究現(xiàn)狀，還要正確地預(yù)測(cè)未來(lái)。賣(mài)場(chǎng) 選址 是經(jīng)營(yíng)商確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、地理環(huán)境、人口狀況、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，分別制約著賣(mài)場(chǎng)的顧客來(lái)源以及賣(mài)場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品、價(jià)格、促銷(xiāo)活動(dòng)的選擇。商家在確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略時(shí)，必須要考慮賣(mài)場(chǎng)地址所在地區(qū)的特點(diǎn)，以達(dá)到策略的可實(shí)施性和目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。
日前，記者走訪(fǎng)了京城一些知名的大賣(mài)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)不管是市區(qū)還是郊區(qū)，大多數(shù)商家經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)管理，都有一套自己的 選址 標(biāo)準(zhǔn)。大賣(mài)場(chǎng) 選址 通常考慮的直接因素有：是不是在人口集中的地方，是在商業(yè)區(qū)還是住宅區(qū)，流動(dòng)人口多不多，附近的人口消費(fèi)能力如何，該超市的主要范圍內(nèi)有沒(méi)有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者，有沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)，超市附近的交通狀況怎樣等等。同時(shí)，各商家在 選址 的具體操作上也是慎之又慎。
專(zhuān)家建議，商應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，以及對(duì)環(huán)境的特殊要求，聯(lián)系與零售業(yè)中其他業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和互補(bǔ)關(guān)系，認(rèn)真分析各類(lèi)消費(fèi)者的消費(fèi)心理和需求，合理布局，制定切實(shí)可行的 選址 策略。
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本文來(lái)源： 選址難成為大賣(mài)場(chǎng)發(fā)展“瓶頸”
