5月28日，南昌萬達(dá)城正式開門迎客。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日公開叫板 迪士尼 的底氣或許來自于正在快速擴(kuò)張的萬達(dá)城。上周，萬達(dá)集團(tuán)的首個大型文旅商綜合體項目，也是首個以萬達(dá)城命名的項目在南昌正式運(yùn)營，未來萬達(dá)城將以2020年建成20座的速度在國內(nèi)部分城市和國外落地，這是萬達(dá)晉級世界第一大文化旅游企業(yè)的重要支柱。雖然萬達(dá)野心勃勃，但萬達(dá)城還未“羽翼豐滿”：大投資、長周期、新品牌等都是萬達(dá)城的未解之題。

2020年建20座萬達(dá)城

就在幾天前，王健林曾公開表示，“ 迪士尼 不該來內(nèi)地，好虎架不住群狼，萬達(dá)會讓 迪士尼 中國在未來10-20年都無法盈利”。王健林口中的“群狼”指的就是萬達(dá)轉(zhuǎn)型重要引擎之一的萬達(dá)城。

上周六，萬達(dá)首個以萬達(dá)城命名的超大型文旅商綜合體項目南昌萬達(dá)城正式運(yùn)營。王健林介紹，從此前開業(yè)的武漢中央文化區(qū)和西雙版納國際旅游中心到南昌萬達(dá)城，萬達(dá)城不僅僅是名字上的變化，更是業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。

據(jù)了解，南昌萬達(dá)城總建筑面積480萬平方米，總投資400億元。項目業(yè)態(tài)包括：萬達(dá)茂、大型室外主題樂園、室內(nèi)主題樂園、舞臺秀、酒店群、酒吧街等。開業(yè)后，南昌萬達(dá)城每年預(yù)計將接納游客2000萬人次，每年將直接創(chuàng)收百億元。

正如王健林介紹，繼南昌萬達(dá)城之后，萬達(dá)集團(tuán)的文旅商綜合體萬達(dá)城即將被快速復(fù)制到多地。王健林進(jìn)一步透露，9月還將開業(yè)合肥萬達(dá)城，2017年開業(yè)哈爾濱萬達(dá)城、2018年開業(yè)青島東方影都和廣州萬達(dá)城、2019年開業(yè)無錫萬達(dá)城。除了國內(nèi)的萬達(dá)城，王健林透露，萬達(dá)還將在國外發(fā)展，中期目標(biāo)是到2020年國內(nèi)開15個、國外力爭開3-5個萬達(dá)城。

更大號的萬達(dá)廣場模式

對表 迪士尼 ，除了王健林所說的“群狼效應(yīng)”，萬達(dá)的底氣還來自哪里？對此，業(yè)內(nèi)人士首先介紹，萬達(dá)文化旅游項目的思路是，以劇場和電影樂園、游樂園為中心，配套酒店、商業(yè)街構(gòu)建起萬達(dá)城，每個萬達(dá)城項目整體投資通常都會在百億元之上。其次，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬達(dá)的優(yōu)勢在于打通了旅游產(chǎn)業(yè)鏈，在文化旅游綜合體項目中，在目的地、渠道、客源方面具有一定的話語權(quán)。例如，2013年萬達(dá)先后并購湖北新航線國旅和北京環(huán)行五洲旅行社；2015年萬達(dá)宣布35.8億元戰(zhàn)略投資同程旅游。

其次，萬達(dá)城的可復(fù)制性也為萬達(dá)旅游文化綜合體項目的擴(kuò)張?zhí)峁┝丝赡堋ｋm然各地萬達(dá)城都有不同主題，但是萬達(dá)城的業(yè)態(tài)基本相仿，包括超大型萬達(dá)茂、大型室外主題公園、酒店群、大型舞臺秀、酒吧街等內(nèi)容。

在可復(fù)制的基礎(chǔ)之上，萬達(dá)在不同地區(qū)開發(fā)具有當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)品，例如西雙版納國際旅游中心將傣族風(fēng)情貫穿其中；南昌萬達(dá)城則以青花瓷為主題，讓游客具有文化認(rèn)同感。

此前，標(biāo)準(zhǔn)化的萬達(dá)廣場在全國各地成功復(fù)制，訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式萬達(dá)已經(jīng)駕輕就熟，這是萬達(dá)在全國成功鋪開萬達(dá)廣場的關(guān)鍵之一。

盈利難題待解

在萬達(dá)城的快速擴(kuò)張中，萬達(dá)如何實現(xiàn)盈利成為了行業(yè)最為關(guān)注的一點(diǎn)，雖然王健林曾多次表示文化旅游是無天花板的產(chǎn)業(yè)，但是如何在無限的可發(fā)揮空間中找到盈利點(diǎn)是萬達(dá)城最引人矚目的，畢竟文化旅游項目被公認(rèn)為投資回報率不僅低且緩慢。

有不具名行業(yè)人士也表示，萬達(dá)城投資動輒幾百億元，縱然萬達(dá)有充裕的資金支撐，但靠回報周期長、回報率低的文化旅游項目實現(xiàn)盈利具有較大難度。

此外，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為， 迪士尼 主題公園的成功，憑借的是風(fēng)靡全球的電影IP帶來的源源不斷的客源，圍繞IP資源開發(fā)的衍生品更是一座金礦。而在這一點(diǎn)上，萬達(dá)城還未形成真正有吸引力的IP效應(yīng)。此外，萬達(dá)在文化旅游綜合體項目上的品牌力度也是尚且難以評估的。

雖然前景不被看好，但是業(yè)內(nèi)也有聲音認(rèn)為，如果地價便宜且配有銷售物業(yè)的話，支撐起客源和現(xiàn)金流也不成問題，而地價成本低和銷售物業(yè)又是萬達(dá)的優(yōu)勢所在。

萬達(dá)商業(yè)在上市之前披露的招股說明書中就曾對外披露了拿地成本。其中2011-2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，在最近幾年土地價格節(jié)節(jié)攀升的背景下，土地成本仍能逐年下滑足以成為了萬達(dá)的優(yōu)勢。

據(jù)公開資料顯示，每一座萬達(dá)城計劃都在3-5年內(nèi)建成開業(yè)，可以創(chuàng)造3萬個就業(yè)崗位，年納稅超過5億元，萬達(dá)城所能創(chuàng)造的社會效應(yīng)，也讓萬達(dá)城成為當(dāng)?shù)卣壑械南沭G餑，從而許多地方政府主動邀請萬達(dá)去當(dāng)?shù)亻_發(fā)，這也讓萬達(dá)在拿地過程中擁有了議價權(quán)。

雖然萬達(dá)商業(yè)里不包括文化旅游地產(chǎn)項目。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)的拿地模式復(fù)制到萬達(dá)城項目是毋庸置疑的。

除了拿地優(yōu)勢，萬達(dá)城中的可銷售物業(yè)被行業(yè)人士看做是項目盈利點(diǎn)之一。在南昌萬達(dá)城開發(fā)之初，王健林就曾介紹，400億元總投資中約220億元用于投資文化旅游，剩下的用于200多萬平方米的房地產(chǎn)投資、住宅寫字樓的投資。

“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式（指融資成本）不支持這種發(fā)展模式，不像國外十年期融資成本只有3%-4%，在這個情況下，（資金）只能走銷售一部分、融資一部分。”王健林曾如是稱。

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本文來源： 對表迪士尼的萬達(dá)城靠啥盈利 盈利難題待解