萬達(dá)、海航、復(fù)星國際并購潮起， 萬科 似乎也欲插足參與，成為一個(gè)新的國際視野玩家。6月16日市場消息指， 萬科 正在洽商，加入競購倉儲(chǔ)運(yùn)營商普洛斯的財(cái)團(tuán)。
不過，與萬達(dá)、海航、復(fù)星的多元化收購不同， 萬科 此番洽購顯然是基于其自身主業(yè)務(wù)的拓展——物流產(chǎn)業(yè)，但這已與此前以住宅為主屬性的 萬科 有很大不同。
萬科 在變——業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)黃金時(shí)代的離去是刺激 萬科 求變的其中一個(gè)主要原因。目前，房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利趨勢愈發(fā)明顯，作為行業(yè)領(lǐng)跑者的 萬科 也未能幸免地出現(xiàn)利潤增長顯著低于營業(yè)收入增長的狀況。
在這樣的情況下， 萬科 欲求圍繞其自身產(chǎn)業(yè)做多元化發(fā)展，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈條布局，而海外收購看起來將可能成為其多產(chǎn)業(yè)化中的重要部分。
國際并購中“普洛斯”計(jì)劃
6月16日消息指， 萬科 已經(jīng)展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購財(cái)團(tuán)約六個(gè)主要投資人之一，這一競購財(cái)團(tuán)獲得厚樸投資管理、高瓴資本和普洛斯的首席執(zhí)行官的支持。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，普洛斯是于新加坡上市的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商，其業(yè)務(wù)遍及中國、日本、美國和巴西，管理價(jià)值近400億美元的物流資產(chǎn)。其中，于中國，普洛斯一直占據(jù)較大的物流地產(chǎn)市場份額，據(jù)戴德梁行發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報(bào)告顯示，國內(nèi)物流地產(chǎn)中，普洛斯市場份額占比第一，達(dá)55%。
收購普洛斯，對于 萬科 而言，顯然是為發(fā)展其物流地產(chǎn)。于2014年， 萬科 就已將物流地產(chǎn)作為其新業(yè)務(wù)的方向之一，有意思的是，彼時(shí)， 萬科 還曾稱要學(xué)習(xí)普洛斯，甚至請過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標(biāo)則是成為中國最好的物流地產(chǎn)供應(yīng)商。
2015年， 萬科 成立 萬科 物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并引入黑石作為股東，此舉就被業(yè)內(nèi)視為是效仿普洛斯之模式。據(jù)悉，普洛斯為“地產(chǎn)+基金”式的發(fā)展，作為地產(chǎn)開發(fā)商的 萬科 引入投資型基金黑石，顯然確有“地產(chǎn)+基金”之意。
值得注意的是，早前市場傳出普洛斯要被收購時(shí)，曾指黑石、華平、厚樸、中投、高瓴等為有意競購者，普洛斯也曾發(fā)布公告稱“公司正就可能的轉(zhuǎn)讓方案與相關(guān)各方進(jìn)行初步商談”，證實(shí)公司有意轉(zhuǎn)讓一事。普洛斯的轉(zhuǎn)讓證實(shí)，黑石的參與，到現(xiàn)在傳出 萬科 也要加入競購，以黑石與 萬科 的關(guān)系，這起收購案確實(shí)給人以遐想的空間。
不過，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此詢問 萬科 方面，至發(fā)稿前尚未予回復(fù)。
消息雖尚未證實(shí)，但對于此事業(yè)內(nèi)已多有討論。目前，以萬達(dá)、海航、復(fù)星為代表的國內(nèi)企業(yè)正掀起一陣國際并購潮， 萬科 的加入顯然是一重磅。
不過，有業(yè)內(nèi)人士指出， 萬科 此番收購邏輯與萬達(dá)、海航、復(fù)星等企業(yè)的邏輯還是有所不同。他認(rèn)為，以萬達(dá)、海航、復(fù)星為代表的海外收購內(nèi)容更為多元，而 萬科 此起收購顯然還是圍繞其自身產(chǎn)業(yè)，“ 萬科 在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈條布局，以此做大企業(yè)本身，做大產(chǎn)業(yè)布局”，這與此前以住宅為主屬性的 萬科 已有很大不同， 萬科 在變。
中年 萬科 與黃金時(shí)代逝去
窮則思變。對于 萬科 而言，一場歷時(shí)近兩年、勞心傷神的股權(quán)大戰(zhàn)終于以深圳地鐵成為第一大股東而落幕，但其仍具危機(jī)感，這是 萬科 求變之因。
2014年，在某論壇上，王石就表示房地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束，“很擔(dān)心下一個(gè)倒臺(tái)的就是 萬科 ”。王石以及 萬科 方面的言論中，這種危機(jī)感常在，郁亮甚至說：“若是轉(zhuǎn)型不成功， 萬科 三年就會(huì)倒下。”
去年，譚華杰也公開談及：“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，業(yè)務(wù)狂飆突進(jìn)的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。”
近幾年房地產(chǎn)的行業(yè)情況的確表明，房地產(chǎn)不再是“暴利行業(yè)”，增收不增利的趨勢愈發(fā)明顯。中原地產(chǎn)相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，2013年，中國百余家上市房企平均凈利潤率還在11.97%，到2014年下跌到10%，2015年則進(jìn)一步跌至8.3%。
反觀 萬科 ，其成立于1984年，曾在房地產(chǎn)黃金時(shí)代嘗盡甜頭，但進(jìn)入“白銀時(shí)代”之后，其也未能幸免地出現(xiàn)利潤增長顯著低于營業(yè)收入增長的狀況。
從幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看， 萬科 首破百億的2005年，其營業(yè)收入同比增幅為37.71%，凈利潤增幅53.80% ；兩年后， 萬科 成為國內(nèi)地產(chǎn)界首超500億的企業(yè)，彼時(shí)其營業(yè)收入同比增98.27%，凈利潤增幅則為110.81%；2010年， 萬科 繼續(xù)走在國內(nèi)房企前頭，銷售額首破千億，這一年其營業(yè)收入增幅3.75%，凈利潤增幅36.65%。
到2014年， 萬科 恰好成立30年，而進(jìn)入其“人生第30個(gè)年頭”后的三年里， 萬科 營業(yè)收入增幅分別為8.1%、33.6%及23.0%，與此同時(shí)其凈利潤增幅則分別為4.2%、15.1%及16.0%。
利潤增速不佳是行業(yè)普遍情況，但在2016年， 萬科 保持幾年的行業(yè)老大地位被恒大搶去，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這應(yīng)該進(jìn)一步加重了 萬科 內(nèi)心的危機(jī)感，以促使 萬科 求變。
值得一提的是，今年6月1日， 萬科 人力資源部于內(nèi)部郵件中再提及“黃金時(shí)代結(jié)束”，郵件中稱：“面對地產(chǎn)‘黃金時(shí)代’的結(jié)束，公司更加強(qiáng)調(diào)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，集團(tuán)薪酬政策將據(jù)此進(jìn)行分步調(diào)整。”
此封郵件，被不少員工解讀為降薪，一時(shí)間，“ 萬科 降薪”成為行業(yè)討論熱點(diǎn)，盡管 萬科 最終否認(rèn)降薪，指是“主動(dòng)根據(jù)市場和行業(yè)情況、戰(zhàn)略重點(diǎn)及當(dāng)前任務(wù)，適時(shí)調(diào)整薪酬激勵(lì)政策”；“不是降低薪酬，而是調(diào)整結(jié)構(gòu)和發(fā)放節(jié)奏”……但這一事牽出了不少業(yè)內(nèi)對 萬科 引入深鐵后“國企化”的擔(dān)憂。
“深圳地鐵成為第一大股東之后，會(huì)不會(huì)抑制 萬科 的活力？這或許是 萬科 遇危求變、走國際化的另一觸發(fā)點(diǎn)。”業(yè)內(nèi)人士稱。
為未來準(zhǔn)備的“春暖花開”
黃金時(shí)代結(jié)束的背景下，為往后多產(chǎn)業(yè)化、全產(chǎn)業(yè)鏈布局做準(zhǔn)備被認(rèn)為是 萬科 求變之核心，而這“變化”已前有行動(dòng)后有支撐，同時(shí)多點(diǎn)開花。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉， 萬科 國際收購以多產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的背后有一個(gè)名為“春暖花開”的計(jì)劃默默作為支持。有媒體報(bào)道指，郁亮于2016年下半年發(fā)起海外精英人才的招聘計(jì)劃，其中一撥人正將為 萬科 海外拓展之用。
據(jù)悉，“春暖花開”招聘計(jì)劃為期四年，共計(jì)約招聘五六十人，平均每年十來個(gè)。這些人必須出身名校/名企/海外商學(xué)院。
實(shí)際上，類似的招聘計(jì)劃 萬科 也曾啟動(dòng)過，2007年， 萬科 發(fā)起了代號為“007”的人才招聘計(jì)劃，搜羅有國際化視野的跨國社會(huì)精英，但該招聘計(jì)劃中的海外精英主要還是效力于 萬科 國內(nèi)的發(fā)展（這一批人包括孫嘉及劉肖），因此“春暖花開”計(jì)劃的開啟似乎更體現(xiàn) 萬科 轉(zhuǎn)于國際以更大程度發(fā)展多產(chǎn)業(yè)化的思路。
具體從產(chǎn)業(yè)方面來看，目前，除了洽購普洛斯以發(fā)展物流地產(chǎn)之外， 萬科 多產(chǎn)業(yè)計(jì)劃中的商業(yè)、物業(yè)、養(yǎng)老、長租公寓等早已搭建好平臺(tái)。
其中， 萬科 物業(yè)平臺(tái)成立于1992年，目前，其物管面積已達(dá)3.56億平方米；長租公寓方面 萬科 已整合形成統(tǒng)一的對外運(yùn)營品牌——“泊寓”；養(yǎng)老方面，2016年底 萬科 已在杭州、廣州、北京、上海、青島、成都、濟(jì)南、合肥等10個(gè)城市布局近130個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，其中開業(yè)運(yùn)營超過70個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目；商業(yè)方面，2016年8月， 萬科 收購商業(yè)地產(chǎn)商印力，將印力定位為 萬科 商業(yè)開發(fā)和管理的平臺(tái)，目前還把旗下部分商業(yè)地產(chǎn)打包，交予印力運(yùn)營和管理等。
萬科 此前多次談及其將成為城市配套服務(wù)商，看起來，物流、物業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老、商業(yè)等似乎均圍繞“配套服務(wù)”而發(fā)展。郁亮此前也曾介紹，包括寫字樓、會(huì)展中心、物流地產(chǎn)等均是為城市發(fā)展而作，“城市都在轉(zhuǎn)型升級，需要物業(yè)匹配”。
據(jù)說，“春暖花開”計(jì)劃的名字為郁亮所取，那么未來 萬科 不再只握“住宅開發(fā)商”一張王牌，在蓋房子基礎(chǔ)中延伸物流、物業(yè)、長租公寓、養(yǎng)老、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)，或許正為郁亮腦中浮現(xiàn)的“春暖花開”。
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