百貨店舊址之上是寫字樓的春天。近日北京商報記者注意到華堂 商場 原十里堡店已經(jīng)掛出辦公招商的橫幅。華堂 商場 十里堡店閉店之后，原來經(jīng)營所在的物業(yè)被物業(yè)方新城市廣場接手。值得注意的是，這已經(jīng)是十里堡新城市廣場背后的陽光新業(yè)旗下第三家涉及改建寫字樓的 商場 ，作為市場先入者之一，近年來在北京市場上，陽光新業(yè)百貨 商場 的布局上沒有新的發(fā)展，而且在持續(xù)壓縮。

　　原十里堡華堂辦公招商

　　北京商報記者近日注意到，原華堂 商場 十里堡店已經(jīng)掛出了辦公招商的樓面廣告。據(jù)相關(guān)工作人員介紹，原華堂 商場 十里堡店2-5層都將改造為辦公樓，后續(xù)將進行出租，面積約在3萬平方米左右，目前仍在進行部分清理拆除工作，預計9月入駐企業(yè)可開始進入裝修。目前除了上述寫字樓規(guī)劃區(qū)域之外，商業(yè)區(qū)域的地下一層是盒馬鮮生在經(jīng)營，一層也有部分商戶仍在經(jīng)營當中，規(guī)劃設(shè)計一層為配套的商業(yè)區(qū)域。

　　去年華堂 商場 十里堡店撤店之后，租約到期未續(xù)約，華堂 商場 所在物業(yè)由物業(yè)方新城市廣場收回繼續(xù)經(jīng)營。知情人士透露，目前該物業(yè)的運營管理方為“百聯(lián)潮驛”，已經(jīng)從新城市廣場手中租下該物業(yè)，租期為20年。據(jù)該知情人士透露，這個百聯(lián)潮驛在北苑有個項目為潮驛178。據(jù)資料顯示，此前北京金百聯(lián)創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司與陽光新業(yè)牽手拿下了原華堂 商場 北苑店項目，并改造為寫字樓、設(shè)計配套商業(yè)。

　
　　對于為何選擇將物業(yè)由原先的商業(yè)形態(tài)調(diào)整為辦公形態(tài)，北京商報記者郵件采訪十里堡新城市廣場物業(yè)持有方陽光新業(yè)，但截至記者發(fā)稿時，尚未收到回復。

　　但縱觀近年來北京商業(yè)地產(chǎn)的變化，從百貨店轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽堑陌咐⒉簧佟＞驮谛鲁鞘袕V場不遠處，原西單 商場 十里堡店也被萬科收購；此前關(guān)停的百盛百貨太陽宮店將改建為寫字樓；新近開業(yè)的中糧廣場C座此前也是 商場 。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)激流，寫字樓風險較小。北京市場上這幾年不少百貨店原址變身辦公樓，除與百貨業(yè)低迷、寫字樓風險相對較低以及一線城市寫字樓市場仍較為理想的市場環(huán)境有關(guān)之外，百貨店原來的物業(yè)也是原因所在。百貨店物業(yè)體量一般相對較小，與重新發(fā)展商業(yè)的話，物業(yè)體量難以支撐。

　　三處 商場 改辦公

　　有知情人士告訴北京商報記者，金百聯(lián)創(chuàng)與陽光新業(yè)在西四環(huán)的項目陽光新生活廣場仍有合作，后續(xù)西四環(huán)陽光新生活廣場也將改造為寫字樓。而北京市規(guī)劃委豐臺分局去年8月的信息顯示，西四環(huán)陽光新生活購物廣場總建筑規(guī)模約5.57萬平方米，由于市場環(huán)境等原因，現(xiàn)已閑置多年。為解決該項目資源閑置的問題，將對現(xiàn)狀建筑進行改造升級，在保留大部分現(xiàn)狀建筑的基礎(chǔ)上，局部拆除形成露天內(nèi)街。改建后該項目建筑規(guī)模與原建筑基本一致，主要使用功能調(diào)整為小型辦公及商業(yè)等。北京城建六建設(shè)集團有限公司作為項目承包商今年3月底舉行西四環(huán)陽光新生活廣場地塊改建項目開工儀式。

　　值得注意的是，去年4月開業(yè)的社交辦公場所潮驛178也正是金百聯(lián)創(chuàng)與陽光新業(yè)牽手接盤原北苑華堂 商場 項目后打造的項目。而原北苑華堂 商場 為北苑新城市廣場的主力店，北苑新城市廣場與十里堡新城市廣場同為陽光新業(yè)運營的購物中心。

　　包括此次開啟辦公樓招商的原華堂 商場 十里堡店物業(yè)，陽光新業(yè)旗下有3家 商場 涉及改建辦公樓，且合作方均為金百聯(lián)創(chuàng)。

　　 商場 業(yè)務(wù)被壓縮

　　就北京區(qū)域來講，根據(jù)陽光新業(yè)官網(wǎng)顯示，總共也只有6家 商場 ，分別是通州陽光新生活廣場、西四環(huán)陽光新生活廣場、分鐘寺新業(yè)廣場、朝陽新業(yè)廣場（即十里堡新城市廣場）、西直門新業(yè)廣場、北苑新業(yè)廣場，其中后三家此前均以華堂 商場 為主力店，如今上述位置的華堂 商場 均已關(guān)店，而根據(jù)北京市規(guī)劃委豐臺分局的公開信息顯示，西四環(huán)陽光新生活廣場閑置多年。十里堡新城市廣場也在今年上半年被曝陷入開業(yè)混局,管理方陽光新業(yè)被指高層戰(zhàn)略讓人看不懂。公開資料顯示，上述 商場 均開業(yè)較早，但近年來，陽光新業(yè)的 商場 業(yè)務(wù)在持續(xù)壓縮。

　　而查閱陽光新業(yè)近幾年的業(yè)績，陽光新業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的頹勢，事實上也是陽光新業(yè)整體的不景氣。財報顯示，陽光新業(yè)近三年歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為5.85億元、2018萬元、-4.68億元。

　　根據(jù)陽光新業(yè)去年年報顯示，在戰(zhàn)略規(guī)劃當中，原有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和實體商業(yè)項目都不再成為新的調(diào)整方向，公司未來業(yè)務(wù)將主要聚焦在京津滬地區(qū)不良、低效資產(chǎn)的收購、改造、提升和退出。陽光新業(yè)在年報中表示，未來公司將繼續(xù)專注于經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域，加速剝離傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，積極關(guān)注一線城市的城市更新項目，以及包括但不限于與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的上下游機會，尋求多業(yè)務(wù)整合。在經(jīng)營計劃中，陽光新業(yè)提到，未來一年將加大成熟物業(yè)的資產(chǎn)處置工作，降負債、降杠桿，增加現(xiàn)金流及利潤。目前受托管理物業(yè)進入城市較多，管理半徑較大，實際帶來利潤有限，未來一年將進一步剝離非核心城市區(qū)域的受托管理項目，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　對此，陽光新業(yè)給出的理由是，公司目前存量房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目較少，整體實力與行業(yè)領(lǐng)先水平差距巨大，公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域沒有競爭優(yōu)勢，短期內(nèi)也不具備塑造此方面競爭力的基礎(chǔ)條件。 近年來，隨著大量新型商業(yè)項目及電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，導致市場實體商業(yè)項目總體供給過剩。此外，隨著一線城市土地及資產(chǎn)價格快速攀高，城市更新項目越來越受到廣泛關(guān)注，并推入市場。國內(nèi)商業(yè)及辦公租賃市場已進入一個競爭激烈、 分化加劇的新階段，電子商務(wù)占社會消費品零售總額的比重逐年攀升。

　　先發(fā)優(yōu)勢難敵生不逢時

　　據(jù)悉，陽光新業(yè)的集中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽光新生活廣場”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)廣場”為代表的區(qū)域購物中心；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體。 公司主要依靠租金收入、資產(chǎn)管理費用以及資產(chǎn)升值退出獲取利潤。目前陽光新業(yè)的商業(yè)項目多為體量較小的社區(qū)商業(yè)，因此經(jīng)營及租金相對穩(wěn)定。雖然目前公司租金收入不高，但具備一定的資產(chǎn)管理能力。

　　但業(yè)內(nèi)人士提起來，也不無惋惜之意。“那個時候陽光新業(yè)是一個‘商業(yè)運營+資本運作’兩條腿走路的相對主流的投資商和運營商。”中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利告訴北京商報記者，但是后期隨著市場進入者的增多，競爭就比較大，在競爭中出現(xiàn)不少相對優(yōu)勢的企業(yè)，陽光新業(yè)的曝光率卻相對有限。在郭增利看來，陽光新業(yè)當時選擇的發(fā)展路線和產(chǎn)品模型還是沒有問題的，但是最后團隊的流失比較嚴重，在商業(yè)上的專業(yè)人才基本上被各個公司挖走了。此外，在商業(yè)的運營商，就運營效率來說早期陽光新業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)比較高，后來企業(yè)發(fā)展更重視資本而忽視了商業(yè)的運營。

　　對于陽光新業(yè)商業(yè)與資本兩條腿走路，郭增利用了“生不逢時”這個詞。陽光新業(yè)在市場中可以算得上是搶占了先機，不管是運營模式還是早期做社區(qū)購物中心。早期市場產(chǎn)品多是重資產(chǎn)方式，但陽光新業(yè)已經(jīng)有托管的意向。商業(yè)跟資本并駕齊驅(qū)，在當時的投資意向中，回報周期或者盈利模式是有區(qū)別的，商業(yè)產(chǎn)品是一個細水長流的行業(yè)，通過穩(wěn)健遞增的商業(yè)運營實現(xiàn)價值，而后者更追求較快的回報，這種矛盾在一定程度上影響了陽光新業(yè)的發(fā)展。

　　但如今的陽光新業(yè)，競爭對手成長迅速，陽光新業(yè)很難說還有輕資產(chǎn)運營的優(yōu)勢。

　　根據(jù)此前的消息，已經(jīng)有企業(yè)考慮借陽光新業(yè)上市，業(yè)內(nèi)人士指出，接下來的商業(yè)地產(chǎn)當中資本的角色會慢慢提高，因此陽光新業(yè)的殼價值是客觀存在的，但是新的游戲操盤者要在資本和商業(yè)上保持平衡，也并非易事。

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本文來源： 商場轉(zhuǎn)辦公 遲暮的陽光新業(yè)